Tout savoir sur les charges de copropriété
Vous êtes copropriétaire ? Sachez que cela implique de devoir payer des charges ou frais de copropriété.
À quoi correspondent-elles ? Nous répondons à toutes vos questions !
Selon les articles 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a l’obligation de participer aux dépenses relevant de l’entretien, de la conservation et de l’administration des parties communes, des services collectifs et des éléments d’équipement commun de la copropriété.
Charges générales et spéciales
Les charges générales se composent des charges d’entretien, de conservation et d’administration :
Les charges d’entretien prennent en compte les achats comme les produits ménagers destinés au maintien de la propreté des parties communes, l’enlèvement des ordures ménagères, l’achat de poubelles ou encore l’achat et l’entretien des compteurs d’énergie.
Les charges de conservation concernent le financement des petites et grosses réparations sur le gros œuvre que l’on peut avoir dans les entrées, halls et locaux communs, canalisations ou encore dans les escaliers.
Les charges d’administration sont collectées pour couvrir le salaire du gardien, les honoraires du syndic, les contrats d’assurance incendie ou encore pour payer les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
Les charges spéciales concernent les dépenses d’entretien et de fonctionnement des équipements communs et services collectifs de l’immeuble en copropriété, tels que :
- Les interphones et les systèmes d’ouverture des portes
- Les ascenseurs
- L’eau froide
- Les antennes collectives et les équipements de raccordement à la télévision
Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires, au prorata de la valeur privative de leur lot. Alors que les charges spéciales sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de « l’utilité » de l’équipement pour chaque lot.
Budget prévisionnel et charges de copropriété
Le budget prévisionnel est réalisé par le Syndic en concertation avec le Conseil Syndical et permet de planifier toutes les dépenses courantes de la copropriété pour l’année à venir. Ce budget est par la suite soumis au vote lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires.
Qu’en est-il des dépenses exceptionnelles ?
Certaines dépenses n’entrent pas dans le budget prévisionnel comme par exemple les travaux urgents ou les travaux non inscrits dans le budget. Ces dépenses font alors l’objet de versements de provisions sur charges appelées « hors budget prévisionnel ». Mais le Syndic peut exiger le versement d’avances sur travaux afin de budgétiser les travaux à venir. Les avances sur travaux sont récupérables en cas de vente d’un lot.
Peut-on contester ou modifier la répartition des charges de copropriété ?
Si la répartition des charges ne convient plus, il est possible de la modifier lors de l’Assemblée Générale ou au tribunal de grande instance. Si un copropriétaire constate que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart de ce qu’elle devrait être, il peut également déposer un recours pour obtenir réparation. Toutefois, pour être valable, cette action en justice doit respecter certaines conditions :
Le recours au tribunal pour une modification de la répartition des charges est possible dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété.
En cas de vente d’un lot, le nouveau copropriétaire dispose de deux ans à partir de la signature de l’acte d’achat pour intenter ce recours.
Impayés de charges de copropriété : quelles conséquences ?
Avant toute chose, il faut tenter de régler les choses à l’amiable. Ensuite, le syndic de copropriété est habilité à effectuer des relances amiables. Si elles restent infructueuses, le syndic engagera les démarches de recouvrement et saisira le juge du tribunal judiciaire.
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